5月16日，鄭東新區(qū)官網(wǎng)披露最新消息，高鐵東站東北、龍子湖大學(xué)城西南側(cè)，總規(guī)劃面積85.49公頃的區(qū)域控規(guī)又調(diào)整了。
至此，被稱為“中原超級(jí)總部基地”的鄭州全新產(chǎn)城融合示范區(qū)，終于塵埃落定（下文簡(jiǎn)稱“中超總”）。
新局部控規(guī)內(nèi)容如下：
(資料圖片)
1、地塊北側(cè)為新型產(chǎn)業(yè)用地。
2、地塊南側(cè)一線河景住宅用地，容積率由之前的2.9，調(diào)整為2.5。之前控規(guī)中，“中超總”片區(qū)9塊住宅用地容積率從2.7-2.9不等，限高65-80米。調(diào)整后，片區(qū)合計(jì)占地312.38畝、建面約52.1萬(wàn)方的住宅，按每套150平計(jì)算，可出約3400套住宅。
傳言，目前最想與鄭州聯(lián)袂打造“中超總”的，是這兩年持續(xù)在鄭州發(fā)力的華潤(rùn)。
“中超總”會(huì)建成啥樣？住宅會(huì)賣多少錢一平？精裝還是毛坯？
本文為你詳細(xì)分析。
01
中超總準(zhǔn)確位置在哪？周邊是啥？
中超總位于高鐵東站東北，龍子湖大學(xué)城西南側(cè)，總規(guī)劃面積85.49公頃。
整體界面由東風(fēng)渠和七里河雙河匯流處向西北延展，止于金水東路和圃田西路組成的西北邊界。
中超總片區(qū)鳥(niǎo)瞰圖
片區(qū)緊臨高鐵東站交通樞紐，南側(cè)為高鐵站東廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)，北側(cè)為龍子湖大學(xué)城，周邊皆為東區(qū)成熟區(qū)域，也是鄭州目前商務(wù)聚集、人才集聚最有優(yōu)勢(shì)的區(qū)域。
項(xiàng)目位置示意圖東廣場(chǎng)實(shí)景鳥(niǎo)瞰圖
片區(qū)南北由七里河+東風(fēng)渠雙河圍攏，自然風(fēng)貌在鄭州主城極為稀缺，目前雙河交匯處已建成約318畝的雙河公園，環(huán)境優(yōu)勢(shì)可謂得天獨(dú)厚。
雙河公園實(shí)景鳥(niǎo)瞰圖
同時(shí)，片區(qū)交通通達(dá)性也相當(dāng)成熟。
北側(cè)臨金水東路，西側(cè)是東三環(huán)，與片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀圃田西路和博學(xué)路已有很好銜接。
南側(cè)500米有1號(hào)線博學(xué)路站，東側(cè)1公里有1號(hào)線市體育中心站。并在片區(qū)核心島中心位置規(guī)劃有K2線王新莊站，與全城線網(wǎng)緊密相連。
市域K2線走向示意圖
02
中超總會(huì)建成啥樣？
從早期流出的規(guī)劃效果圖看，中超總分三個(gè)組團(tuán)：
核心島布局超級(jí)總部辦公、會(huì)議會(huì)展中心、文化藝術(shù)中心、大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店等業(yè)態(tài)；
南側(cè)組團(tuán)布局區(qū)域級(jí)總部辦公、智慧城市管理中心、科技金融總部、住宅等業(yè)態(tài)；
北側(cè)組團(tuán)布局初創(chuàng)企業(yè)總部、創(chuàng)意中心、商業(yè)街區(qū)、住宅等業(yè)態(tài)。
兩年前扎哈版功能布局圖商業(yè)街區(qū)效果圖片區(qū)總投資200億，擬建成鄭州城市新中心、“鄭州之眼”、國(guó)內(nèi)具有影響力的新一代超級(jí)總部基地標(biāo)桿。
其中核心島一地塊限高260米，將建鄭州全新摩天地標(biāo)。
效果圖
中超總體量不輸高鐵東廣場(chǎng)，產(chǎn)城融合理念更顯著，繼鄭東新區(qū)CBD、北龍湖副CBD之后，定位直指CBD3.0版的鄭州新商務(wù)區(qū)。
03
中超總住宅有啥優(yōu)勢(shì)？
之前片區(qū)控規(guī)中，中超總除了超級(jí)總部、超級(jí)配套、超高建筑外，還規(guī)劃9個(gè)住宅地塊。
各地塊控規(guī)如下：
1、H-01-01，容積率2.9，限高80米，占地10487平，建面30412平；
2、H-02-01，容積率2.8，限高80米，占地17053平，建面47748平；
3、H-02-03，容積率2.7，限高65米，占地34421平，建面92936平；
4、H-03-03，容積率2.9，限高80米，占地28253平，建面81933平；
5、H-03-04，容積率2.8，限高65米，占地23234平，建面65055平；
6、H-04-08，容積率2.8，限高80米，占地22841平，建面63954平；
7、H-05-06，容積率2.9，限高80米，占地21810平，建面63249平；
8、H-05-07，容積率2.8，限高80米，占地18505平，建面51814平；
9、H-05-08，容積率2.7，限高65米，占地31644平，建面85438平。
9塊地合計(jì)占地312.38畝，總建筑面積約58.3萬(wàn)方。可做19-26層中小高層改善房。
原規(guī)劃示意圖
5月16日，鄭東新區(qū)官網(wǎng)對(duì)部分地塊又發(fā)新控規(guī)，主要涉及圃田西路和七里河北路交會(huì)處東北角地塊。
新控規(guī)中，該地塊北側(cè)改為新型產(chǎn)業(yè)用地，南側(cè)為住宅用地。
值得一提的是，住宅地塊容積率從原來(lái)的2.9改為2.5，與北龍湖北岸小高層容積率持平，更加低密。
以此推斷，中超總片區(qū)的后續(xù)住宅地塊，容積率大概率也會(huì)調(diào)整為2.5。
那么，9塊地總建面將縮減為52.1萬(wàn)方，按套均150平計(jì)算，片區(qū)精品改善房套數(shù)約為3400套。
最新規(guī)劃示意圖
相比主城現(xiàn)有改善盤，這9塊地改善優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯：
1、全部臨河，可觀一線河景。
緊臨高鐵東站交通樞紐，南邊東廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)，北邊龍子湖大學(xué)城，待中超總建成，周邊都是鄭州最成熟區(qū)域，也是鄭州人才、商務(wù)最集中區(qū)域。
北側(cè)3塊地臨東風(fēng)渠，南側(cè)6塊地臨七里河，均直面河景，沒(méi)有一塊地浪費(fèi)區(qū)域景觀優(yōu)勢(shì)。
示意圖
示意圖2、容積率2.5，改善屬性純粹。
后期住宅地塊容積率大概率會(huì)與新控規(guī)保持一致，均為2.5，限高65-80米，非常適合做精品改善房。
3、片區(qū)定位高端。
區(qū)域無(wú)安置房，商務(wù)、商業(yè)、文化、教育配比豐富，定位高端。
4、地鐵出行便利。
片區(qū)核心島中央規(guī)劃有市域K2線王新莊站，9塊地以半圓形放射環(huán)繞，最近處僅200米，最遠(yuǎn)也不過(guò)500米，均為標(biāo)準(zhǔn)地鐵盤。
04
中超總住宅是精裝還是毛坯？
毛坯。
華潤(rùn)會(huì)錯(cuò)開(kāi)與瑞府、幸福里的定位。
瑞府和幸福里是精裝，中超總做毛坯。
05
中超總一線河景大平層會(huì)賣多少錢一平？
假如你是華潤(rùn)，既然此樓盤要賣毛坯，那么價(jià)格肯定要低于瑞府和幸福里。
華潤(rùn)瑞府目前均價(jià)3萬(wàn)+/平。
幸福里最近在售北地塊最后一批房源，均價(jià)約2.8萬(wàn)/平，拆分車位，合計(jì)也不超3萬(wàn)/平。
由此可見(jiàn)，中超總住宅價(jià)格體系大致如下：
1、首推地塊位置稍弱，住宅2.5萬(wàn)/平起。
2、中等位置住宅均價(jià)2.7萬(wàn)/平左右。
3、樓王房源均價(jià)約2.8-2.9萬(wàn)/平。
這樣定位的策略如下：
1、讓買瑞府和幸福里的業(yè)主躺賺。
2、2.5萬(wàn)/平的價(jià)格尖刀刺向主城改善。
萬(wàn)科古翠隱秀均價(jià)2.8萬(wàn)/平，未來(lái)天奕均價(jià)3.3萬(wàn)/平，北龍湖北岸下小高層大致為2.9-3萬(wàn)/平。
高鐵站與老東區(qū)改善二手房，總體均價(jià)2.5萬(wàn)/平左右。其中：
臨中超總周邊。瀚海晴宇2.8萬(wàn)/平，碧桂園天琴灣、正商鉑鉆、新芒果和郡都是2.5萬(wàn)/平；
高鐵站附近。海馬壹號(hào)公館3.2萬(wàn)/平，建業(yè)天筑3.6萬(wàn)/平；
東區(qū)老洋房。綠城百合總體約2.9萬(wàn)/平，綠地老街三、四期約2.8萬(wàn)/平。
中超總住宅以2.5萬(wàn)/平起跑，會(huì)賣得更快，極可能再成銷冠樓盤。
3、樓王賣2.8-2.9萬(wàn)/平，河景房+2.5容積率+鄭東好位置，搏殺3萬(wàn)/平左右的友商也還有優(yōu)勢(shì)。
06
警惕！2024年鄭州改善銷售額要超剛需了
鄭州房市長(zhǎng)期以來(lái)都是剛需盤占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但從2022年開(kāi)始，改善盤正蓄力搶奪剛需盤陣地。
2022年上半年，改善盤銷售占比約22%；
2022年下半年，改善盤銷售占比上升為25%；
2023年3月份，改善盤銷售占比升至28%；
2023年4月份，改善盤銷售占比已達(dá)31.1%。
過(guò)去一年多，改善盤銷售穩(wěn)步提升，占比越大越大。
接下來(lái)：
2023年6月，北龍湖華曦府開(kāi)盤；
2023年8月，北龍湖鄭新科創(chuàng)20號(hào)地蘭溪府入市；
2023年，還將有北龍湖正弘里配套住宅入市。
以此推算，2023年底，鄭州改善盤占比將高達(dá)45%-50%。
2024年中超總住宅入市，據(jù)地塊指標(biāo)推算，總貨值150億左右。鄭州改善盤力壓剛需盤已毫無(wú)疑問(wèn)......
順利的話，華潤(rùn)將繼鄭東萬(wàn)象城之后，再進(jìn)中原超級(jí)總部基地，而就目前情況看，華潤(rùn)也是最佳選擇對(duì)象。
中超總不僅豐富并夯實(shí)了東區(qū)經(jīng)濟(jì)新中心的成色，也徹底將鄭州剛需型市場(chǎng)，拉入改善型市場(chǎng)。
從此，將無(wú)人再稱鄭州為“屌絲之城”。
標(biāo)簽：
