李志榮（戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)資本市場部主管）：首先感謝觀點今天的邀請，剛好周總講的是中國住宅房地產(chǎn)，我講的是中國商業(yè)房地產(chǎn)，剛好錯開，是兩個不同的話題。
首先觀點讓我說三年疫情后，我們終于在2月份迎來了通關(guān)，不單只是香港，全球和中國，在這個季度里面，中國內(nèi)地房地產(chǎn)、香港房地產(chǎn)出現(xiàn)了什么樣的改變，這張圖很簡單的說了第一季度的情況，左邊是好消息，今年第一季度對比去年的第一季度，大概有17%的增長，從大宗交易、房地產(chǎn)的交易是一個好消息。另外右邊是投資資本類別，91%都是內(nèi)資，境外投資者比較謹慎，因為種種原因，一是海外利息很高，還有中美的關(guān)系，所以他們很多人都不敢、也不愿意投中國房地產(chǎn)。
(資料圖片)
我3月份去了新加坡參與海外的投資研討會，很多投資者給我們一句話，我學(xué)了一個詞，他們說ABC，目前很多外資面對一些中美關(guān)系的影響下，不是不投，而是放慢一點。反過來中國的內(nèi)資很猛，因為現(xiàn)在全球在加息，中國反過來減息，有一個4%到5%的投資回報率，對他們來講非常好。
第二張剛才講了，我們對比去年究竟發(fā)生什么樣的變化，首先第一季度北京的表現(xiàn)比較好，這里的原因因為剛好在第一季度收購了一筆蘇寧商業(yè)房地產(chǎn)，在北京接近30億，這一單就把北京往上推了一下，對比去年，還是上海的市場比較活躍。今年廣州第一季度要比深圳好，但是去年的話，深圳又比廣州好很多。
從投資類型來看，剛才林總也講了，除了物流和長租公寓，還看寫字樓，這個很清楚的說明，無論去年也好，還是今年也好，寫字樓在商業(yè)部動產(chǎn)當(dāng)中的比重很大，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面占了50%，一般大的機構(gòu)投資人是不能不看寫字樓，今年一季度綜合體的占比比去年要好，每個人去年都講物流，所以物流的價格很高，像去年在上海完成了很大的物流資產(chǎn)包，把資本化率壓到4.5，我會告訴大家第二季度物流肯定要跑出了，因為我們在處理很多物流的資產(chǎn)包，已經(jīng)談到最后的階段，所以第二季度我想物流又回到第二位。
當(dāng)然零售隨著疫情通關(guān)以后，零售方面的表現(xiàn)不錯，大家也要講了長租公寓，現(xiàn)在買賣比較多，我們也準備好了，所以公寓這一塊也是有蠻多機構(gòu)投資者，坦白說長租公寓在海外是非常流行的資產(chǎn)類別，所以他們在中國大陸在尋找公寓，很多年輕一代不買房子了，他是租賃，所以這一塊的需求是蠻好的。
隨著利息的增長，資本化率一般來進都是往上，以北京的表現(xiàn)最好，4.5、4.3，深圳比較高，因為深圳總的來講，寫字樓未來的供應(yīng)量是非常充裕，空置率往上升，深圳很奇怪，散售的市場非常好，但租賃市場、整棟買賣市場比較少。最右手邊是零售，深圳也是資本化率最高，表現(xiàn)最不好，可能因為深圳過去兩三年是科技為主，美國打壓這個市場，對深圳來講有影響，反過來廣州最健康，現(xiàn)在4.3，市民的消費力很強，所以廣州在零售這一塊他們的表現(xiàn)最好。
觀點讓我簡單講一下香港的情況，香港第一季度完全不好，過去這么多年，從2018年最高峰一千七百多億的交易，今年第一季度只成交了104億，完全是受到高息的影響，香港有一個問題，香港的業(yè)主方實力很強，沒有必要去賣，不像中國內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者，本身持有的能力不強，香港反過來這些業(yè)主方是很強的持有力，所以差不多價格跌了百分之二三十不賣，只能少少一點打折，但要把我的價格往下壓兩三成，我不賣，我持有，所以過去香港一季度的交易量蠻低，只有一百一，是過去五六年以來的最低交易量，希望今年下半年有所改善，隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，這個方面希望有所改善。從類型方面很明顯的，酒店類和零售類要比寫字樓要好，這個多多少少和香港、中國內(nèi)地通關(guān)以后，我們看到過去的五一，酒店、收費類型的商業(yè)都有所轉(zhuǎn)變，這兩個市場都受投資者的歡迎。
這是酒店和零售，尤其是酒店，過去疫情下價格跌的很多，原來很多投資者都不愿意再持有這一類，疫情下持有酒店入住率接近0，每一天打開門都要發(fā)一些管理費用，所以對他們來講肯定不想再持有，所以酒店類的資產(chǎn)現(xiàn)在是最受投資者的歡迎，他們想尋底買一些酒店類資產(chǎn)，等到通關(guān)，等到旅游者回來以后把價格提升。
零售也是一樣，過去疫情下很多零售租金跌了百分之七八十以上，所以很多投資者小的來買一些店面。寫字樓只有26%，中國還是有50%以上，現(xiàn)在這個市場有點不健康，因為租金跌了很多，跌了30%以上，但是價格沒有，剛才也講了，因為業(yè)主方實力很強，所以這個還要看。
工業(yè)類型還是比較活躍，比如物流等等，這個方面占比差不多有8%到10%左右。右邊這張圖是寫字樓這一塊，回報率一直往下，投報率只有2.35左右，又要從銀行貸款，連還銀行的利息都不夠，這也說明寫字樓的交易量很低，現(xiàn)在散層比較多一點，整層整層的來買現(xiàn)在不多，這些沒有處理好以前，寫字樓要恢復(fù)過去的健康需要一點時間，要到兩三年以后才有機會。
我很快過了一下中國房地產(chǎn)和香港房地產(chǎn)在商業(yè)方面的區(qū)別，希望把時間追回，謝謝。
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