北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。
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一
Q:
我女兒今年獲得北京資格，24歲，工作地點三元橋東，總價預(yù)算**萬。希望是連學(xué)區(qū)一并解決，如果不能的話希望到時候還好置換，請推薦板塊。如果能具體到小區(qū)更好，兩居以上的品質(zhì)較高小區(qū)即可。我因為身體不好，所以不能去北京，請問北京有沒有****這種性質(zhì)的機構(gòu)，應(yīng)該有吧？我沒有查到，請推薦一下。
A：
1、幫助買房的公司肯定有，不少呢，都是全程操作。但我不熟，推薦不了，萬一不合適呢？而且說句話別太在意，這預(yù)算挺高的，但在北京不算太高，屬于改善但到不了豪宅的程度。所以一般沒必要找這些機構(gòu)，他們多數(shù)是做豪宅的，對于普宅還未必上心呢。
既然女兒已經(jīng)工作，那常規(guī)的社會經(jīng)驗也應(yīng)該具備，反正資金在家長手中，做個把控就行了，沒什么太難的。北京很正規(guī)，找大中介就不會有什么閃失。
2、這預(yù)算在朝陽區(qū)可以兼顧學(xué)區(qū)了，既然在三元橋就在周邊看吧。太陽宮的人朝學(xué)區(qū)就很好，這個預(yù)算能買到太陽公元的了，就是面積不太大，畢竟單價高，17萬左右一平。然后在北邊點兒就是望京，學(xué)區(qū)也不錯，小學(xué)中學(xué)九年制的在朝陽算不錯的。看看東湖灣或上京新航線，這總價的就沒什么溢價了。還有西邊的亞運村，離三元橋也不算多遠，嘉銘桐城東區(qū)，周邊的小區(qū)找當(dāng)?shù)刂薪榫托?，不少小區(qū)呢。
3、朝陽北部的單價總價都相對高，這預(yù)算不算流通性弱的，這倒不用糾結(jié)。先讓女兒看看吧，等有了資格再說具體的。
僅供參考。
二
Q:
我們一家三口，北京戶口，考慮在海淀買二套學(xué)區(qū)房，選擇片區(qū)要小初高都優(yōu)質(zhì)。預(yù)算1300w，希望可以兼顧居住舒適的同時保障孩子進入優(yōu)質(zhì)校。寶寶27年上學(xué)，那時入學(xué)人數(shù)減少一半。1. 請問什么時候是買房最佳時機？您判斷是否由于入學(xué)人數(shù)普遍減少而學(xué)區(qū)房價會下降？2. 你判斷現(xiàn)有政策下，孩子少了是否一些小區(qū)可以不需要調(diào)劑，全部升入對口小學(xué)呢。
A：
1、海淀，小初高都優(yōu)質(zhì)的，兼顧舒適還保障孩子進優(yōu)質(zhì)校，十全十美了。這種學(xué)區(qū)倒是有，但1300似乎不太夠，學(xué)區(qū)房都挺貴的。
2、先看紫金長安吧，育英學(xué)區(qū)九年制，如果成績好的話可以上本校高中，學(xué)校成績很好，快成小強了。但兩居室都1500萬左右，100平。
中三的學(xué)位足，基本能保證，30%的孩子能提前上岸，加上其他途徑的能在一半左右上好中學(xué)。但這建立在雞娃的基礎(chǔ)上，也沒人敢保證。再有這房價就更貴點兒了，一般兩居室都2000萬左右，便宜的就是品質(zhì)不太高的小區(qū)了。另外考慮好，萬柳雖然是頂級學(xué)區(qū)，但中學(xué)普通，和高中更沒關(guān)系。或者說所有學(xué)區(qū)都和高中沒關(guān)系，那就不是義務(wù)教育，是得憑實力考上的。
中關(guān)村的，典型的華清嘉園，也和萬柳的差不多性質(zhì)，房子不便宜，同樣和中學(xué)沒什么關(guān)系。再或者看上地學(xué)區(qū)，海淀派位第一，但這派位跟點招的不太一樣，畢竟海淀不是東西城。
3、最佳時機，如果準(zhǔn)備好的現(xiàn)在就算。我判斷未必下降，漲的慢點兒的可能性更大，周邊國家和地區(qū)都是這種先例，大陸或北京其他的功能性房產(chǎn)也都這種趨勢。
4、孩子少了大概率就不調(diào)劑了，畢竟“就近入學(xué)”才是最基礎(chǔ)原則，是寫入《教育法》的。但未必是全部，好東西什么時候都稀缺。看看幼兒園不就知道了，孩子再少，頂級的也不好進。
另外考慮好，到目前為止海淀還是點招為主，連人家教委都說海淀的中學(xué)沒有學(xué)區(qū)房的。所以別小初高的期望值太高，別太聽忽悠。
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三
Q:
最近做了一些研究，很認同你的觀點，目前入學(xué)高峰買學(xué)區(qū)特別是小面積的不太劃算，但是大戶型預(yù)算又不太夠。目前自己一套海淀北太平莊一居大約700，現(xiàn)金300，準(zhǔn)備同小區(qū)置換110平1200萬兩居，但是自己也不住，有娃后人口多，一直租住140平的三居。
目前糾結(jié)是本小區(qū)先置換等4-5年后再置換理想的三居或?qū)W區(qū)房，還是簡單的等一等攢攢錢，能滿意的房在1600-1700，四五年大概也許也能攢到。
A：
1、不住，那為什么要換在北太平莊?。侩m然說溢價不高，但也是有的啊，多數(shù)都在10-15%吧，這部分的租金是不可能收到的，沒人會為用不上的學(xué)位掏錢。而且這總價的戶型也大概率偏大，坪效未必有多高，是否劃算自己判斷吧。
2、四五年后再置換，如果是同在海淀區(qū)就沒什么意義。大多數(shù)的學(xué)區(qū)溢價都是同漲同跌的，前后腳差不了半年的事兒。這就相當(dāng)于皮草和羽絨服，看著區(qū)別很大，實際上都是同一個趨勢之中。另外置換成本就是4%，至少是3年多的房租，折騰一圈兒的意義不大。
3、攢錢等著，那就做個規(guī)劃吧，定時定量的。等到什么時候，或等到什么價格？然后也做個預(yù)案，看到時候房價漲了怎么辦，降了買不買？這樣能減少盲目性。
4、還提醒一點，目前仍然算是全國救市行情的初期，今年未必上漲多少，但北京作為標(biāo)桿城市，下跌的可能性幾乎沒有。北京是全國唯一一個沒出臺任何地方政策也沒下跌的，政府手中的籌碼可太足了。
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四
Q:
昌平都市芳園小區(qū)未來有沒有上升空間？周邊有對口中小學(xué)嗎？感覺這個位置被回天加中間了。附近還有個部隊。
A：
1、都市芳園，指的別墅還是普宅??？無所謂吧，是否上漲看大盤了，指望著小區(qū)自己走出獨立行情是不可能的，旁邊的新干線都沒戲，這房齡長的基本就是跟隨大盤。一般不至于落后吧，但也肯定不會超出。當(dāng)然這說的是普宅啊，別墅的話大概率還是走弱，或者只會在某一階段跟上大盤，長期看偏弱。
2、對口中小學(xué)？我不知道，沒注意過，好幾年沒去過了，這問當(dāng)?shù)刂薪榘??？隙ㄓ心苌蠈W(xué)的學(xué)校，只是未必多優(yōu)質(zhì)，算不上學(xué)區(qū)房。
3、位置還行吧，這種小區(qū)本來也不需要什么周邊的配套，有部隊還更安全呢。就是軍方設(shè)施影響規(guī)劃，一般沒人去調(diào)整。挺好的小區(qū)，自住為主吧。
僅供參考。
五
Q:
我現(xiàn)在勁松二區(qū)有一套房產(chǎn)，4層/6層板樓大概值450萬左右，還有190萬尾款。燕郊有套房子大概能賣240左右，秦皇島有套房子大概能賣85。孩子21年出生，目前2歲，預(yù)計27年上小學(xué)，沒有北京戶口，老公有北京工作證，想在北京換個電梯房，工作媽媽在濠景閣附近、爸爸在大山子附近。
換房考慮朝陽、東城、望京，想考慮總價1000以內(nèi)的房子，需要賣掉其他房產(chǎn)再購房。想咨詢您是在勁松、潘家園附近換，還是在東城換。望京附近不是很了解，如果建議請您推薦小區(qū)，目前關(guān)注的小區(qū)勁松嘉園、濠景閣、左安浦園、龍?zhí)侗崩?、幸福北里幾個小區(qū)。知道您非常有經(jīng)驗，懇請您給點建議。考慮上學(xué)和居住。
A：
1、自住為主就在勁松潘家園附近換吧，優(yōu)勢就是經(jīng)濟實惠，居住的性價比高，劣勢就是升值略慢。老公房還相對好些，像勁松嘉園跟濠景閣這種老公寓就更典型了，自住很合適，租金也相對高，就是升值慢點兒，高租金是用升值慢換的。一般建議都是確定長期自住或收租金的買這種合適，以后還想置換的話大概率至少占不到便宜。
2、學(xué)區(qū)房，考慮好吧。這兩年是入學(xué)最高峰期，溢價正高的時候，東城由于派位公平尤其高。而2025年之后是低谷期，溢價部分有可能受到影響。所以也考慮清楚，確定就是重視孩子上學(xué)的話再這會兒買。這仨小區(qū)都沒什么，左安浦園是安置房，另兩個就是普通老公房，都差不多，溢價率基本一致不突出，考慮好自己的需求就行。
3、望京的看看唄，陳分的算學(xué)區(qū)房。千萬以下的房子有部分溢價，不太高，10-15%左右，千萬以上的商品房就沒什么了，朝陽特色。其他的也有學(xué)校不錯的，比如花家地和清朝望京，但中小學(xué)不統(tǒng)一，總體算中等以上吧。常規(guī)建議是以這里為主，尤其朝陽區(qū)對非京籍相對友好，有房的排在京籍無房戶之前。
僅供參考。
六
Q:
預(yù)想東城老破小置換成改善型住房，同時兼顧保值，目前已持有東城學(xué)籍，在和平里片區(qū)。和老人一起居住，想入手3居，考慮到未來孩子上學(xué)接送問題，重點考察了東城的長安街以北地區(qū)和朝陽的西壩河、柳芳、安貞地區(qū)。首付500+、二套、預(yù)算700-900，重點關(guān)注老公房和低總價商品房。
考慮到和平里地區(qū)溢價嚴重，而且居住品質(zhì)問題，關(guān)注了東直門二環(huán)外的胡家園和春秀路小區(qū)。同時，也重點關(guān)注了朝陽的光熙門北里小區(qū)，總價稍微低一些。胡家園屬于東城相對中等學(xué)區(qū)，光熙門北里應(yīng)該交通和環(huán)境還可以，從未來孩子上學(xué)長期居住和兼顧保值的角度，您看是選擇東城的胡家園還是朝陽的光熙門北里，哪個更合適？東城的中等學(xué)區(qū)未來有沒有可能貶值嚴重？
A：
1、胡家園和春秀路也是東城啊，溢價同樣不低。這相當(dāng)于進了大飯館吃飯，覺得魚翅炒飯的利潤太高，所以要了兩碗宮廷炸醬面。表面看著似乎單價低，但實際上都是在這飯館兒里，人家的利潤率是差不多的。
參考南邊東外大街的最明顯，算同一個社區(qū)朝陽的8萬多，東城的12萬，中間的就是溢價，也是30%左右，沒少什么。
2、注重自住的性價比那就買朝陽的，完全沒學(xué)區(qū)溢價，老房就是跟隨大盤漲跌，沒風(fēng)險。光熙門北里就是原產(chǎn)權(quán)單位多了點兒，維護時或許會扯皮，其他的沒什么。賭一把學(xué)區(qū)房的政策那就買東城的，但這其實換不換的意義不大，加上置換成本沒什么區(qū)別。
3、東城的學(xué)區(qū)不用分三六九等，溢價率都差不多，也都未必直接貶值，漲的慢點兒的可能性更大。反正日本韓國和臺灣省的學(xué)區(qū)房都是這種先例，人口下降后都是逐步降低溢價率的。參考其他功能型房產(chǎn)也一樣，公寓寫字樓什么的，都是好幾年才降低的。
4、總之這看自己吧，圖個穩(wěn)妥就買非學(xué)區(qū)房，賭一把就還換學(xué)區(qū)房。
僅供參考。
七
Q:
未婚剛參加工作一年，工作穩(wěn)定收入差不多稅前25，地點在昌平。目前和家里人商量后的打算是先在海淀買一套二手房，短期內(nèi)租出去，結(jié)婚后可能考慮自住，不要求有多大升值空間，保值即可。
所以選房的參考點就兩居室，中等水平的學(xué)區(qū)，總價550以內(nèi)，房齡80以后的都能考慮。綜上考慮，目前基本鎖定的就是西三旗和清河片區(qū)，挑了大概三四個小區(qū)，新康園，永泰莊6號，毛紡南廠，學(xué)區(qū)上各有優(yōu)劣，都可以接受，預(yù)算，戶型也都令人舒適。但比較顧慮的一點就是您說的學(xué)區(qū)溢價，想問一下我目前看的這些小區(qū)溢價比較大嘛，如果大的話我是否應(yīng)該晚兩年再買？
另外，作為一個95后可能現(xiàn)在就想學(xué)區(qū)有些早，但是我這種外地來的京一代且不是獨生子的條件，只能盡量一步到位為孩子以后打算，所以會把學(xué)區(qū)看的重一些，但中游即可，以上小區(qū)大概率初中是二十中或者清河，也有九年一貫制。也想問問您，我看重這個有沒有必須，對我這種偏年輕且剛需首套的人而言，如果有更合適的選房思路，也望您指點。
A：
1、清河和西三旗的溢價都相對低，算算吧，以毛紡廠的為例，這是最典型的老公房了。550萬的大概能買60多平米吧，每平米租金100出頭，7000塊錢應(yīng)該能租到。那租售比就是800上下，北京老房的平均值是不到700，所以這溢價率說得過去，不算太高。本來清河的學(xué)區(qū)也不是太熱門，這溢價合適。當(dāng)然這是我的估算，具體的讓當(dāng)?shù)刂薪樵偎闼恪?/p>
什么時候買看自己的判斷，但最好做個規(guī)劃，定時定量的。也就是等幾年，或等到什么價格。然后做好預(yù)案，到時候房價漲了怎么辦，跌了買不買？別陷進漲了等著跌，跌了不敢買的怪圈兒里。
2、一般是不建議太早準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房，不過既然溢價不高也就沒必要太糾結(jié)了，反正只要在海淀就怎么也躲不開，這里已經(jīng)算低的了。二十中挺好的學(xué)校，在海淀算中等，在北京就是中上等了。另外新康園的這意義不大，塔樓多，有海淀戶籍的還行，否則就是昌平入學(xué)了。
3、如果確定不住的話那就可以看其他區(qū)的了，比如朝陽的，大多數(shù)完全都沒溢價，租金全北京最高，升值也大多不落后?；蛘呋佚堄^也行，選擇房齡相對新的，也沒溢價租金不低。
僅供參考。
八
Q:
我在未來科學(xué)城有一套新房，因為孩子上學(xué)在西城，然后我們倆工作都在未來科學(xué)城附近?？紤]孩子上學(xué)還有10年左右時間，是不是要把科學(xué)城的房子賣了換城里好出租，保值高的地方，比較看好安貞和望京附近。
如果賣的話大概到手能有400，自己再湊湊首付能到450左右吧，目前政策是二套了。這個想法也不太著急，可以等政策放松。主要是看放水這么嚴重，想找個盆多接點水，也想趕上大盤的節(jié)奏，然后也不懂應(yīng)該買哪里，或者怎么買，所以請教您，拜托了，謝謝章哥。
之前買房每次都是亂買亂碰運氣，也知道以后市場肯定是要分化的，但是資金有限，好的也貴，夠不著，又不想辛苦錢白瞎。
A：
1、我水平有限，猜不著是哪個小區(qū)的新房，不敢建議。
2、等政策放松。如果行情延續(xù)就大概率不會放松了，沒什么意義，更犯不上火上澆油。如果行情掉頭向下才有可能放松進行刺激。但這可能性不是太大，畢竟政府要救的只是成交量而不是價格。這只是我的觀點，看自己的判斷吧。
3、我實在猜不著什么小區(qū)，還是自己先判斷是否置換吧。另外也得做預(yù)算，看用哪種貸款，準(zhǔn)備貸多少，也就是總價多少，不同的總價區(qū)間對應(yīng)不同的板塊。如果是600萬左右就以朝陽東部為主，到7/800萬就以北部為主，流動性更好些。具體的不好建議。
僅供參考。
隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！
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